Wertgutachten für Gebäude und Grundstücke
Der andere Blick auf Ihre Immobilie
Anwälte, Steuerberater, Gerichte und private Auftraggeber aus der Metropolregion Rhein-Neckar mit Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg, Frankenthal, Weinheim schätzen meinen besonderen Blick: Als Bauingenieurin erschließen sich mir die tatsächlichen „inneren“ Werte eines Objekts. Die Gutachten im Zusammenhang mit einem Verkauf, einer Erbschaft oder einer Scheidung werden auf Basis der Immobilienwertemittlungsverordnung (WertR 2006) gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt.
Angelika Richter
Diplom-Bauingenieurin (FH)
Freie Sachverständige für Immobilienbewertung
Seit 12 Jahren selbstständig in Mannheim und der Metropolregion Rhein-Neckar
2017 Berufung in den Gutachterausschuss der Stadt Mannheim für die Ermittlung von Grundstückswerten
Neutral und sachkundig
Immer dann, wenn mehrere Parteien an einer Immobilie interessiert sind und Geld für alle eine Rolle spielt, sollte der Wert durch einen unabhängigen Dritten bestimmt werden, der über die nötige Sachkunde verfügt: bei Kauf und Verkauf, Beleihung, Eheschließung und Scheidung, bei Schenkungen, Erbschaften und Vermögensgemeinschaften, bei Zwangsversteigerungen aber auch zur Rechtfertigung einer angemessenen Besteuerung.
Persönlich und akribisch
Sowohl bei Spezialimmobilien als auch bei ganz „normalen“ Objekten wie Wohnhäusern sind bei der Wertermittlung eine ganze Reihe von Einflussfaktoren zu berücksichtigen. Die Lage und der bauliche Zustand sind dabei nur die offensichtlichsten. Erfahrung, Recherchekompetenz und eine effiziente, persönliche Kommunikation mit Auftraggebern und weiteren Beteiligten beschleunigen die Erstellung des Gutachtens.
Spezielle Kompetenz
Von Haus aus Bauingenieurin kann ich Kunden belastbare Wertaussagen hinsichtlich der Bausubstanz der Immobilie liefern, durch die spätere, unschöne Überraschungen vermieden werden. Aufgrund meiner langjährigen Erfahrungen wurde ich 2017 in den Gutachterausschuss der Stadt Mannheim berufen. Der Gutachterausschuss führt u. A. die Kaufpreissammlung und ermittelt die Bodenrichtwerte sowie die für die Wertermittlung erforderlichen sonstigen Daten.
Auftraggeber
Anlässe für Gutachten
Meine Auftraggeber sind sowohl private und gewerbliche Eigentümer als auch Anwälte und Steuerberater sowie Banken und Gerichte.
Sie benötigen Wertgutachten in folgenden Fällen:
- Immobilienkauf: Das Gutachten dient zur Überprüfung des angebotenen Preises und/oder zur Einschätzung der Renditeaussichten.
- Immobilienverkauf: Das Gutachten hilft dabei, den Verkaufspreis festzulegen und gegenüber Interessenten zu rechtfertigen.
- Beleihung: Beleihungswertgutachten für Banken zur Finanzierung von Immobilien
- Zwangsversteigerung: Das Gutachten dient der Feststellung des Immobilienwertes für die Versteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern.
- Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder anderen Vermögensgemeinschaften
- Schenkung: Wertermittlung auch für die Besteuerung mit Grundsteuer etc.
- Eheschließung mit Ehevertrag: Ermittlung des Ausgangsvermögens
- Ehescheidung: Ermittlung des Zugewinnausgleichs
Objekte
Wertermittlungsverfahren
Die angewandten Verfahren entsprechen den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit der Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Der Marktwert oder Verkehrswert wird demnach durch den Preis bestimmt, der am Stichtag für das betrachtete Objekt mit seinen tatsächlichen Eigenschaften im ganz normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Um diesen Preis zu ermitteln, sind verschiedene Berechnungsverfahren vorgesehen. Die klassischen Wertermittlungsverfahren sind: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Aus den hieraus ermittelten Werten wird dann der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abgeleitet. Der Beleihungswert für Banken bzw. Kreditinstitute wird nach den speziellen Beleihungswertrichtlinien der einzelnen Realkreditgeber ermittelt.
Bewertete Objekte:
- Wohnimmobilien (freistehende Einfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen)
- Gewerbeimmobilien (z. B. Bürogebäude, Gaststätten, Produktionsgebäude, Werkstätten, Lagerhallen)
- Spezialimmobilien (z.B. Hotels, Freizeitparks, Kliniken, Parkhäuser)
- Rechte an Grundstücken (z.B. Erbbaurechte, Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht)
- unbebaute Grundstücke
KOSTEN
Zügige Abwicklung
Der Aufwand für die Erstellung eines Immobiliengutachtens richtet sich immer nach den besonderen Anforderungen, die durch den Typ der Immobilie bedingt sind. In Anlehnung an den ehemaligen § 34 der Honorarrechnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gibt der Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger e. V. BDGS eine unverbindliche Honorartarifempfehlung heraus, die als grobe Richtschnur dienen kann. Um meinen Kunden mehr Transparenz und Kostensicherheit zu bieten, werden in nahezu 100 % der Fälle Pauschalpreise vereinbart. Dazu verschaffe ich mir zunächst einen Überblick über das Objekt, seine Eigenschaften und die möglicherweise berührten Rechte Dritter. Dazu und um die Abwicklung insgesamt zu beschleunigen, ist die nachfolgende Checkliste für den Auftraggeber des Gutachtens hilfreich:
Ihnen ist alles klar und Sie haben auch schon die Checkliste ausgefüllt?
Besondere Fälle
Wer ein denkmalgeschütztes Objekt sein eigen nennt, oder in eine solche Immobilie investieren möchte, dem geht es um viel mehr als um ein Haus. Die Auflagen der Denkmalschutzbehörden sind sehr streng, um den Originalzustand bestmöglich zu erhalten. Kaum ein Eigentümer möchte jedoch völlig auf modernen Komfort verzichten. In diesem Spannungsfeld ein Wertgutachten zu erstellen, erfordert Erfahrung, Fachkenntnis vom Bau und Fingerspitzengefühl.
Was zunächst wie ein ganz gewöhnlicher Bewertungsfall scheint, ist in der Praxis häufig knifflig. Die Eigentumswohnung ist eingebunden in ein Konstrukt aus verschiedenen Rechten und Pflichten. Wie ist der Zutritt zum Haus geregelt, wer entscheidet über größere Ausgaben für gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen wie zum Beispiel die Heizungsanlage, ist eine Hausverwaltungsgesellschaft beauftragt? Ein Gutachten muss all diese Aspekte berücksichtigen.
Bei Objekten aus dem Bereich Gastronomie und Freizeit ist der Wert der Immobilie strikt zu trennen vom Unternehmenswert: Der eingeführte Name, die treue Stammkundschaft, das großartige Personal, teures Inventar und Einrichtungen – all dies darf keine Rolle spielen. Gefragt ist der Immobilienwert unabhängig vom individuellen Betreiber. Auch hier ist eine umfangreiche Erfahrung mit ähnlich gelagerten Fällen vorteilhaft, ebenso wie eine profunde Kenntnis des Touristik- und Freizeitmarktes allgemein.
Mitgliedschaft im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger e. V. – BDGS
2017 Berufung in den Gutachterausschuss der Stadt Mannheim für die Ermittlung von Grundstückswerten
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Kontakt
Dipl.-Ing. (FH) Angelika Richter
Sachverständige für Immobilienbewertung
Mitglied im Gutachterausschuss der Stadt Mannheim
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Telefon 0621 – 18 15 855
Telefax 0621 – 18 15 877
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